Обзор НРА. Арендовать нельзя купить

• Возобновление роста стоимости квадратного метра жилья в Москве начиная со второй половины 2020 года ставит перед потребителем ключевой вопрос: арендовать квартиру или задуматься о покупке собственного жилья в кредит.

• Начиная со второй половины 2021 года на рынке первичного и вторичного жилья наблюдается восходящий ценовой тренд. Это было связано с низкими ставками (6,5–7%) по льготной ипотеке на новостройки, повышением цен на стройматериалы, ростом инфляции, достигшей по итогам 2021 года 8,39% в годовом выражении, а также отложенного спроса. В 2022 году ценовая ситуация не улучшилась, но условия для покупки усугубились из-за ужесточения денежно-кредитной политики в марте 2022 года. В результате жилищный рынок в Москве практически остановился.

• Майское смягчение денежно-кредитной политики (26 мая 2022 года ключевая ставка была снижена до 11%, а по прогнозу НРА ставка может быть снижена до 9.5% к концу года) дает покупателям надежду на удешевление кредитных средств. НРА ожидает снижение ставок ипотеки на вторичном рынке на 3 б.п. до 10,5%-10,9%. Тем не менее, по льготным программам первичного рынка Агентство не ожидает ценовой революции. По мнению НРА, ставки по льготной ипотеке снизятся в пределах 0,7%, по семейной – в пределах 0,5% от текущих уровней, предлагаемых банками, что уменьшит ежемесячный платеж, но доступность кредитов для людей, работающих в Москве и в Подмосковье не изменит.

• В 2022 году цены на новостройки и вторичное жилье в Москве продолжают расти на фоне высокой инфляции (ожидание НРА – 18% по итогам 2022 года). По данным ЦИАН, за последние 12 месяцев 1 кв. м первичного жилья в Москве подорожал на 25,3% — с ₽251,8 тыс. до ₽315,5 тыс., на вторичном рынке столицы цены выросли на 14,8% — с ₽266,0 тыс. до ₽305,4 тыс.

• Агентство ожидает роста стоимости жилья в Московском регионе на 20-30% по итогам 2022 года (подорожание стоимости стройматериалов, металлопроката и сырья для их выпуска, увеличение стоимости по лизингу строительного оборудования и его возможный дефицит, удорожание рабочей силы и т.п.). Кроме того, еще одним драйвером роста цен будет отсутствие альтернатив для инвестирования, поскольку сейчас ни доллар, ни фондовый рынок, ни драгметаллы не приносят дохода, остаются только депозиты (для небольших сумм) и недвижимость (для крупных сумм).

• Тем не менее, кейсовый анализ программ крупнейших банков показывает, что при наличии средств на первоначальный взнос наиболее выгодным вариантом является приобретение жилья на первичном рынке по льготным программам. Приобретение жилья на вторичном рынке менее выгодно и может быть доступно только жителям Москвы. В этом случае вариант аренды может выглядеть предпочтительнее. Наконец, при отсутствии средств на первоначальный взнос аренда является единственной альтернативой для потребителя.

Подробнее читайте в аналитическом материале НРА.