EMCR News: Domus Verus
EMCR EMCR
or
Обзор международных рынков: как устроена система доступного жилья в Нидерландах

Проблема повышения доступности жилья не первый год нависает над головами государственных мужей не только в России, но и в мире. Ставки выросли, цены на жилье растут, а доходы населения не поспевают. У нас вот в России доступность хотели повысить за счет льготных программ (эффективность этого подхода – вопрос отдельный). А что делают в других странах?

Мировой опыт знает разные системы повышения доступности жилья. Одну из наиболее успешных мы нашли в Нидерландах. Познакомимся с ней поближе и сделаем выводы для нашей страны:

▪️Доступное (социальное, арендное) жилье в Нидерландах занимает 35% всего жилищного фонда страны и вмещает порядка четверти всего населения. Голландская система – пример слаженной работы государства и частного сектора при создании общественного блага.

▪️Социальным жильем в Нидерландах управляют частные некоммерческие организации – так называемые Dutch housing associations (DHA). Они занимаются строительством, сдачей в аренду и управлением социально доступной недвижимостью. Таких организаций в стране около 300, а на их долю приходится ~75% из 3 млн арендуемых домов.

▪️Источников финансирования у DHA три: 1) доходы от аренды, 2) денежный поток от продажи апартаментов и 3) дешевые долгосрочные кредиты. С последним помогает государство, предоставляя гарантии в обеспечение кредитов.

▪️Государство не вмешивается в операционную деятельность DHA и не дает им прямых субсидий, но предоставляет дисконты на приобретение земли. При этом власти устанавливают предельно допустимую ставку аренды и темп ежегодного ее прироста.

▪️Ставка аренды определяется по балльной системе. Баллы начисляются за характеристики жилья. Чем больше баллов получает жилье, тем выше разрешенная ставка его аренды.

Это пример правильно расставленного регуляторного акцента: по мере роста доходов от аренды у DHA есть стимул вкладывать в улучшение жилья и повышать арендную ставку в рамках установленных пределов. Win-win для всех: и качество жилья повышается, и излишние доходы обратно в систему реинвестируются.

Средняя ставка аренды такого жилья в 2022 была 561 евро/мес. – примерно 33% доходов малоимущей семьи. Это в 2 раза ниже средней рыночной ставки сопоставимых апартаментов в тот же период.

▪️Те семьи, которые даже такой скромный по меркам страны арендный платеж позволить не могут, платят «по способностям», а государство компенсирует разницу до «социальной» ставки.

🗝️ Что интересно – некоммерческие DHA даже прибыльны и генерируют положительный свободный денежный поток. И это результат дешевого кредита и правильно расставленных стимулов.

Безусловно, система не идеальна, и еще есть над чем работать. Например, над временем ожидания очереди, чтобы заехать в соц. жилье (сейчас 3-5 лет).

Тем не менее ее эффективность налицо: более 4 млн людей расселились в 2,4 млн соц. квартир и еще около 1 млн ожидают очереди (совокупно это треть населения). И спрос только растет. Да и у государства на одну головную боль меньше. Кстати, внешне жилье выглядит очень даже неплохо (см. картинку ниже) - мы бы сами в таком жили с удовольствием.

💡Система доступного арендного жилья в Нидерландах впечатляет. Но нам этот опыт перенять будет непросто. С одной стороны, в условиях высоких ставок обеспечить прибыльность управляющих организаций – та еще задача со звездочкой.

А с другой стороны, в обществе сильно желание иметь «свое» жилье (заметим, что желание это обосновано институционально). А в этих условиях поддерживать порядок и сохранность арендного имущества вдвойне сложнее.

Но никуда не деться – мировой опыт показывает, что проблема доступности лучше всего решается с помощью развития рынка аренды. О других примерах такой практики расскажем в следующий раз.

@DomusVerus
1 Nov'23 18:51
Обзор международных рынков: три системы доступного арендного жилья
 
Продолжаем рассказывать о том, как устроены рынки жилья в разных странах. В прошлый раз обсуждали программу доступного жилья в Нидерландах. Сегодня расскажем, как устроены еще три системы в США, Франции и Вене, а в конце сделаем выводы для России.
 
▪️В послевоенный период США столкнулись с хроническим дефицитом доступного жилья. В ответ в 1986 г. власти на федеральном уровне ввели программу Low Income Housing Tax Credit (LIHTC), чтобы стимулировать застройщиков строить доступное жилье.
 
Работает это следующим образом. Застройщик строит жилой дом, после чего часть квартир сдает в аренду по рыночным ценам, а часть – по сниженным для семей с низким уровнем доходов (50-60% от медианы в регионе и ниже). Эти семьи платят за аренду не больше 30% от дохода в течение 15 лет.

Взамен застройщик получает налоговый вычет в размере 4-9% от затрат на строительство в течение 10 лет ежегодно после ввода жилья. Субсидии достигают 70% от стоимости строительства.

В большинстве случаев застройщики передают свои квоты на налоговый вычет инвесторам (банки, корпорации и т.д.) и привлекают от них финансирование на строительство. А инвесторы потом и доход от аренды получают, и налогов меньше платят.
 
🗝️ Программа существует уже 40 лет и обходится бюджету в $10 млрд ежегодно. За это время было построено более 3 млн квартир и домов. Из минусов программы – сложная реализация с т.з. регулирования (там такая бюрократия – нам даже и не снилось) и необходимость участия инвесторов.
 
▪️Во Франции доступность жилья для семей с низкими доходами так же обеспечивается развитием аренды. Но помимо субсидий, земли и льготных кредитов застройщикам власти активно поддерживают и частных арендодателей.

Арендодатель сдает жилье малоимущим по цене ниже рыночной, а государство компенсирует разницу. Есть ряд критериев для участия в программе, и он заметно различается по регионам, но главное – во всех регионах установлен верхний порог доходов семьи, выше которого программа недоступна.
 
🗝️ Система во Франции широко распространена. Около половины всех арендодателей пользуются господдержкой, при этом льготы покрывают до 50% арендной платы. Правда бюджету такая программа обходится в копеечку (~$16 млрд ежегодно). Для сравнения США на те же цели направляют каждый год $23 млрд при населении в пять раз больше.
 
▪️Один из наиболее успешных примеров доступного арендного жилья – Вена. Основа системы была заложена еще после I мировой войны, когда в городе возник серьезный жилищный кризис.

Как и в Штатах система стимулирует строить социальное арендное жилье: тут и налоговые вычеты, и предоставление земли на особых условиях, и прямые субсидии, достигающие 35-40% от стоимости стройки.

Из интересного – власти устанавливают высокие стандарты для качества жилья, включая экологичность и вот это вот все модное и современное.

Причем жилье сдается по льготным ценам не только для совсем малоимущих, но и для большей части среднего класса. В итоге, больше 50% жителей Вены живет в таком (социальном) жилье. А из-за этого программа имеет эффект и на общий рынок аренды – в результате, аренда жилья в Вене – одна из самых низких среди европейских городов.
 
💡Что из этого важно для нас.

Во-первых, в очередной раз убеждаемся, что наиболее успешные примеры создания доступного жилья в мире так или иначе связаны с арендой. Это в общем-то не новость.

Нам перенять эту практику будет непросто (в обществе очень сильно желание иметь свое жилье), хотя с учетом большого числа квартир в жилфонде (на 1 д/х в среднем приходится больше 1 квартиры), попробовать точно стоит.

Во-вторых, и в США, и во Франции большую роль в реализации программ играют местные органы власти, что позволяет учесть региональную специфику рынков жилья. Это тоже полезный вывод для РФ (мы уже не раз показывали, что рынок у нас, мягко говоря, неравномерный).

Правда, и здесь есть трудности – нужно больше давать автономии регионам. В нынешние времена это вряд ли возможно – остаётся лишь с надеждой смотреть в будущее.

@DomusVerus
We Should Look to Vienna for Answers to Our Housing Crisis
Vienna’s social housing triumphs show that when governments invest in housing as a human right, they can combat homelessness and inequality....
20 Nov'23 17:21
Что происходит на рынке аренды в России?

Последнее время аналитики по недвижимости много говорят об аренде жилья. Оно и понятно, в условиях, когда рыночные ставки по ипотеке перевалили за 16% годовых, покупатели раздумывают, не арендовать ли сейчас жилье вместо покупки, а те, кто хотел продать вторичку задумались, не переждать ли этот шторм, сдавая свое жилье.

Итак, что сейчас происходит на рынке аренды жилья 👀

1. К концу III квартала количество активных объявлений о сдаче жилья сократилось на 62% с начала года. Средняя цена аренды квартиры за этот же период выросла на 25%. Дефицит на рынке? Ждем дальнейшего роста цен?

Давайте посмотрим на динамику рынка в предыдущие пару лет. В 2021 году с января по сентябрь предложение арендного жилья снижалось на 58%. Сопоставимо. Почему же так происходит?

Начнем издалека. Рынок аренды жилья в России развит слабо: по разным опросам, снимает жилье примерно 10% населения. В это время в отдельных странах Европы этот показатель может доходить до 60%. Причина – в разных предпочтениях иметь собственное жилье.

На этих предпочтения базируются и программы улучшения жилищных условий: во многих других странах, в отличие от России, обеспечение доступным жильем происходит через рынок аренды (смотрим серию наших обзоров международных рынков😉).

В общем, емкость рынка аренды у нас низкая.

2. На фоне низкой емкости рынка выделяется его четкая сезонность. Спрос достигает пика примерно в сентябре, когда люди возвращаются к работе после отпусков, а у студентов начинается учебный год. К этому моменту предложение обычно снижается до минимума, а цены находятся на пике.

В 2022 наблюдался нетипичный рост предложения в первой половине года из-за начала СВО, а потом и спрос пострадал в сентябре из-за объявления частичной мобилизации. В 2023 г. в силу отсутствия таких шоков картина напоминает «нормальную» из 2021 года.

3. В то же время в текущей ситуации есть своя особенность – высокие рыночные ставки по ипотеке.

Они больно бьют по вторичке, из-за чего часть этого рынка вынуждена будет переходить в аренду. Продавцы будут пережидать высокие ставки, сдавая жилье. Покупатели либо будут рассматривать первичный рынок, либо точно также пережидать, снимая жилье. Таким образом, емкость рынка аренды в ближайшее время вырастет.

💡Что касается стоимости аренды – после всплеска в августе-сентябре цена аренды может снизиться в ближайшие месяцы из-за той же сезонности📉.

В течение следующего года переток предложения с рынка вторичного жилья на фоне высоких ставок также будет оказывать давление на аренду. Но его, скорее всего, компенсирует увеличение спроса на аренду.

Правда, признаемся, что эффект тут неоднозначный и трудно предсказать новое равновесие рынка, ведь у потенциальных арендаторов есть альтернатива в лице первичного рынка и его льготных ставок.

@DomusVerus
22 Nov'23 18:25
Цены на недвижимость в ноябре: разогнались так разогнались

Сегодня посмотрим, как росла стоимость жилья в ноябре и поразмышляем о дальнейшем поведении неугомонных цен:

▪️Средние цены на первичном рынке прибавили 2,2% до 145,9 тыс. руб. (+2,2% в октябре). За 12 месяцев цены выросли на 7,0% — ниже инфляции (7,5%).

▪️Средние цены на вторичке тоже продолжают прирастать на +1,3% до 101,7 тыс. (+1,4% в октябре). За год цены выросли на 9,5% — выше инфляции.

▪️Дисконт вторички к первичке увеличился до 30,3%, +0,7 пп за месяц.

▪️Цены на первичку обновили прошлогодние максимумы во всех крупных регионах, кроме СПб и ЛО. В следующем месяце, вероятно, обновят и там.

▪️В лидерах роста цен среди крупных регионов — Челябинская область (рост цен на первичке и вторичке— +18%/+29%, Кемерово (+15%/+25% и Саратовская обл. (+16%/+21%). В ноябре сильнее цены росли в Татарстане (+3,2%/+2,7%) и Челябинской области (+2,4%/+3,2%).

💡Наш моментум-индикатор продолжает фиксировать охлаждение на первичке (график 2). В ноябре в 8 регионах из 74 цены не росли или снижались (в октябре их было 5). На вторичке (график 3) — без изменений (5 регионов из 83, как и в октябре).

Теперь размышления

По нашим оценкам, объемы выдачи ипотеки в ноябре на 10% меньше, чем в октябре. Это все еще высокие показатели, на 50% выше среднего последних двух лет. Спрос при этом перетекает на первичку, что будет поддерживать рост цен, но уже меньшими темпами.

На вторичном рынке снижение активности более выраженное, но будущее поведение цен прогнозировать сложнее. Поддержку ценам может оказать снижение предложения из-за перетока продавцов на рынок аренды.

Конечно, цены за последние годы выросли сильно. Беглый взгляд на график цен может причинить боль (у тех, кто не купил — от того, что не успели; кто купил — от опасения, что рынок вот-вот схлопнется). Но так ли страшен этот рост относительно "равновесных" уровней? Об этом мы расскажем завтра. Может, кому-то после прочтения станет легче😉.

@DomusVerus
11 Dec'23 19:10
Насколько цены на жилье в России «перегрелись», и к какому уровню они должны вернуться?

Как и обещали, сегодня продолжаем рассуждать о ценах. Последние год-полтора практически любой разговор о рынке недвижимости в России начинается примерного с одного – собеседники пытаются подобрать правильные эпитеты, чтобы описать динамику цен за последние 3-4 года.

«Перегрев», «полет в космос», «грабеж»… продолжать не будем, т.к. дальше там идут совсем не литературные выражения, а мы все-таки стараемся придерживаться дефиниций академической дискуссии.

Напомним, цены на новостройки с 2020 года выросли на 80%. Вроде бы рост заоблачный. Но с другой стороны, и себестоимость выросла неслабо, и зарплаты растут опережающими темпами, да и общий уровень цен в экономике сильно подрос.

Короче, в сущности главный вопрос можно сформулировать так: насколько цены на жилье в России превышают «равновесный» уровень? На этот вопрос мы сегодня и ответим. А затем порассуждаем о том, что будет с ценами в ближайшие годы.

Как обычно, краткие выводы здесь, а основная информация с графиками и развернутыми рассуждениями в PDF ниже:

▪️Оценить ценовой перегрев на рынке жилья можно с помощью статистических фильтров*. Этот подход мы подсмотрели в последнем обзоре по финансовой стабильности от ЦБ. Динамика реальных цен на жилье имеет циклическую компоненту, которая порождает у временного ряда эффект возврата к среднему.

▪️Мы взяли данные Росстата по ценам с 2000 г., скорректировали их на инфляцию и получили индексы цен в реальном выражении. После этого выделили «трендовую компоненту» – она отражает эволюцию равновесной цены, очищенной от временных эффектов перегрева или охлаждения рынка.

▪️В реальном выражении цены на первичке в 2000-2006 гг. находились ниже тренда, но росли опережающими темпами. К 2008 г. на рынке сформировался пузырь – цены были на 40% выше своего равновесия. Пузырь лопнул вместе с приходом мирового финансового кризиса, и цены несколько лет снижались, прежде чем стабилизироваться в 2012-2013 гг.

▪️Но период стабильности был недолгим, и в кризис 2015 г. цены отклонились от тренда вниз, а восстанавливаться начали только в середине 2018 г. Ковид и меры поддержки вытолкнули рынок со дна, а с середины 2021 г. он вновь перешел в состояние перегрева.

▪️Сейчас, по нашим оценкам, цены на новостройки в реальном выражении на 15% превышают свой равновесный уровень. На вторичке в последние годы цены росли близко к тренду, поэтому сейчас они находятся вблизи своего равновесия.

▪️При этом в номинальном выражении цены на жилье снижаются очень неохотно даже в кризисные периоды. Например, хотя в 2009-2011 гг. в реальном выражении цены упали на 25%, номинальное снижение составило всего 8%. В 2015 г. в номинале цены практически не менялись, но из-за ускорения инфляции в реальном выражении скорректировались на 20%.

💡Это говорит о том, что даже в случае значительного сокращения спроса в следующем году (мы же все читаем новости, да?) ждать обвала цен на жилье не стоит.

Более вероятно, что цены на новостройки скорректируются в пределах 5%, а затем в номинале не будут меняться в течение ~2 лет. В то же время инфляция будет сокращать их в реальном выражении и на горизонте этих 2 лет цены вернутся к своему равновесному уровню. А после этого вновь начнут расти на 4-5% ежегодно.

* для любителей Питона, R и прочих способов потерять лучшие годы молодости языков программирования: используем HP-фильтр, в соответствие с международным опытом гиперпараметр λ берем равным 400 000; это предполагает, что финансовый цикл примерно в 3-4 раза длиннее бизнес-цикла, это также позволяет убрать излишнюю волатильность тренда.

@DomusVerus
12 Dec'23 16:29
Что будет с российским рынком недвижимости в 2024 году?
 

До Нового года остались считанные дни. Редакция @domusverus уже готова была закрывать эксель и питон, бежать докупать подарки и начинать предновогоднее поедание мандаринов.

Но один крупный зеленый банк (не будем показывать пальцем) вдруг решил ввести комиссию для застройщиков, чьи покупатели берут льготную ипотеку. Другие банки решили не отставать. Новость взорвала телеграм и подкинула нам работки.

Что ж, сегодня сделаем финальный аналитический марш-бросок, коротко подведем итоги года и поговорим о том, чего ждать от рынка в 2024 г. с учетом новых вводных.
 
▪️Сначала об экономике.
 
Если кто не помнит, в начале года все ожидали спада. Вот, например, занимательная записка от Ведомостей с консенсус-прогнозом на 2023 г. Медианный аналитик ожидал падения ВВП на 2% и L-образного восстановления после: санкции, отсутствие западных технологий и вот это все.
 
По факту во второй кризис подряд (после пандемии) восстановление почти V-образное – уже в этом году экономика вернулась к докризисному уровню. Тем не менее, сейчас мы проходим циклический пик. С такими % ставками охлаждение экономики – лишь вопрос времени.
 
Население пока готово к крупным покупкам (рост продаж одежды, электроники и автомобилей сохраняется), что может быть следствием высоких инфляционных ожиданий и ажиотажа из-за повышения ставок (покупай сейчас, а то через полгода будут выше и цены, и % по кредиту). Это же поддерживает спрос на недвижимость.
 
В 2024 г. произойдет ослабление потребительского спроса, но резкого обвала мы не ожидаем. Дефицит на рынке труда поддержит рост зарплат, а высокие расходы бюджета смягчат эффект от жесткой ДКП. Инфляционные ожидания останутся повышенными, а как мы знаем, в инфляционной экономике недвижка is the king.
 
▪️А теперь о рынке жилья.
 
1. Ипотека останется драйвером рынка, но теперь со знаком "-". Ужесточение льготных программ вернет ипотеку на первичном рынке с Олимпа в хороший 2021 г.

• Классическая льготка пострадает больше всего. Потеря до 1/3 от текущего уровня из-за увеличения ПВ до 30% и сокращения лимита в столицах до 6 млн. И полная отмена с июля 2024 г.

• Семейная и другие адресные программы не пострадают. Но на них подействуют новые комиссии – они равноценны повышению ставки на 2-2,5 п.п. и снижению спроса до 20%, если вся комиссия будет выставлена покупателю жилья (хотя это вряд ли).

Вместе с остальными мерами (отмена комбо-льготной ипотеки, макропруденциальные надбавки и т.д.) ипотека по госпрограммам должна сократиться вдвое от текущего уровня и на 30-40% относительно среднего в 2023 г. до 0,5 млн кредитов.

• Рыночная ипотека пострадает из-за роста ставок и вернется в невеселый 2022 г. Ждём снижения на 30% по году – меньше льготной из-за смягчения ДКП со II кв. 2024 г. Мы закладываем снижение КС до 10-11% через год.

–> Выдачи всей ипотеки в 2024 г. сократятся на треть – до 1,4 млн кредитов (после >2 млн в этом году) на 5,3 трлн руб.
 
2. Продажи по ДДУ в следующем году упадут на 25-30% к среднему за 2023 (до уровней 2021 г.) – меньше ипотеки из-за наличия инвестиционного спроса и покупок за кэш. В результате, срок реализации непроданного жилья увеличится с текущих 20 месяцев (дефицит) до нормального уровня 30-36 мес.
 
3. Цены на новостройки перестанут расти из-за ослабления спроса, но упасть им технически не дадут новые комиссии. Как мы писали ранее, даже в кризисные периоды цены на жилье редко снижаются в номинале. В реальном выражении из-за общего роста цен в экономике цены будут корректироваться к своему долгосрочному тренду.
 
4. Запуски новых проектов в этом году достигнут исторического максимума 48-50 млн кв. м (для наших подписчиков это не сюрприз – мы с вами обсуждали это еще в начале июня). В 2024 г. ожидаем снижения запусков на 20-25% до ~38-40 млн кв. м. А значит и портфель от текущих максимумов в 108 млн кв. м снизится ближе к 100 млн кв. м.
 
🎅🏼 В общем, для недвижки новый год будет хуже текущего, но в целом он все еще будет неплохим. С наступающим, дорогие подписчики.
 
@DomusVerus
28 Dec'23 20:25
Оптимизма пост

Посмотрим, как в течение этого года менялся консенсус-прогноз экономистов по росту экономики в 2023 г. В начале года аналитики ожидали спада на 2%, но затем плавненько повышали прогноз до роста на 3%. Интересно, что мы третий год подряд недооцениваем российскую экономику – если построить такую же картинку для 2021 и 2022 гг., она будет похожей.

Экономика оказалась удивительно гибкой: два разных кризиса (пандемия-2020 и санкции-2022), а в результате восстановление V-образное. Во втором случае это, кстати, не только (и не столько) результат работы ВПК.

Посмотрим на новую заметку Ведомостей. В следующем году консенсус ждёт охлаждения экономики. Думаю, это (1) неизбежно и (2) полезно для снижения инфляции. Главное, чтобы «посадка» была мягкой. В принципе, действия экономических властей последние 3-4 года вселяют определеную надежду на это.

@helicoptermacro
29 Dec'23 12:25
Выход застройщиков в новые регионы

Мы посчитали регионы присутствия крупных групп застройщиков (1) и регионы, куда пришло больше всего новых компаний (2) в 2023 г.

1️⃣ Постепенно расширяют географию топ-10 компаний с наибольшим числом регионов присутствия (в скобках – количество регионов):

• ПИК (15) +1 Хабаровск
• Талан (9)
• Эталон (8) +1 Новосибирск
• Брусника (7)
• Самолет (6) +2 Ленинградская обл. и Приморье
• ФСК (6) +2 Ленинградская обл. и Приморье
• Унистрой (6) +2 Пермь и Свердловская обл.
• Девелопмент-Юг (6) +1 Свердловская обл.
• Союз (6)
• Железно (5) +2 Пермь и Свердловская обл.

2️⃣ Какие регионы привлекательны для строительства жилья? Где появилось больше всего новых застройщиков, работающих в других регионах*:

+6 Ленинградская и Свердловская обл.
+4 Московская обл. и Адыгея +4
+3 Нижегородская обл., Пермский и Приморский край
+2 Башкортостан, Калининград, Крым, Курган, Хабаровск и ХМАО

* Считали только группы застройщиков, которые имеют хотя бы 1 проект в другом регионе и стартовали с продажами в 2023 в новом регионе. Приобретение площадки и запуск проекта могли быть раньше.

География разнообразная. Выделяется разве что маленькая Адыгея. Возможно, потому что цены в реальном выражении там отклонились от долгосрочного тренда больше всех – на 45% при 15% в среднем по РФ и превысили максимумы 2008 г.

💡Как ни странно, на самый доходный рынок Москву за 2023 пришёл только один регионал – Брусника. Все дело в том, что другие известные группы застройщиков из регионов уже присутствуют в столице: Страна, Расцветай, GloraX, UDS. Самым успешным для столицы был 2021 г., когда на рынок вышло сразу 5 региональных застройщиков.

В целом 2023 отметился наибольшим числом сюжетов региональной экспансии – 52 выхода в новые регионы после 27 в 2022 и по 42 в 2020 и 2021 г.

Но до значимой консолидации рынку ещё далеко – два крупнейших девелопера ПИК и Самолет занимают менее 5% рынка по объему строительства. При этом географическую экспансию продолжают только единицы из тысячи групп застройщиков.

@DomusVerus
9 Jan'24 19:06
Цены на недвижимость в декабре: подводим итоги года

В пятницу вышли данные по ценам на жилье за декабрь. Это хороший повод подвести итоги непростого 2023 г. и посмотреть, как цены вели себя в последние годы.

▪️Средние цены на первичном рынке в декабре выросли на 1,7% до 148,4 тыс. руб. Темп роста чуть слабее, чем в рекордные сен-ноя (+2,1% м/м), но это все еще высокие темпы. За весь 2023 год цены выросли на 8,8% — выше инфляции (7,4%).

▪️Средние цены на вторичке выросли на 1,2% до 102,9 тыс. (+1,3% м/м в сен-ноя). За год цены выросли на 10,8%.

▪️По итогам года сильнее всего цены выросли в Челябинской обл. (+22%/+31%), Кемерово (+16%/+26%) и Саратовской обл. (+18%/+22%).

💡Высокий спрос в конце года продолжал поддерживать рост цен широким фронтом. В то же время более оперативный индекс московской недвижимости ДомКлик указывает на затухание роста цен – индекс снизился в январе на 1% от максимума.

В январе-феврале ждем сезонного спада спроса, усиленного ужесточением ипотечного регулирования. Тем не менее, цены могут даже вырасти, если застройщики переложат комиссии на покупателей.

Динамика цен на жилье за последние 14 лет:

▪️В стабильные периоды (2011-2014 гг; 2017-2019 гг) цены на жилье росли, в среднем, на 5-7% ежегодно как на первичке, так и на вторичке (графики 1 и 2).

▪️Пандемия и её последствия привели к заметному росту цен на жилье в 2020-2022 гг, причем по всему миру. На нашем рынке рост усилил запуск массовой льготной ипотеки, поэтому цены на первичке в этот период росли быстрее, чем на вторичке (23% vs. 16% в среднем в год).

▪️Вопреки общепринятому благому возмущению ценами, их темп все равно на 1,5 пп превысил общий уровень инфляции. Тем не менее, 2023 ознаменовался завершением скачкообразного рост цен. Кроме того, похоже, шестилетний период роста цен в реальном выражении тоже закончился.

▪️Но напомним, что даже в кризисные периоды цены снижаются очень неохотно, поэтому те, кто ждёт обвала цен, могут ждать очень-очень долго (и все равно не дождаться).

@DomusVerus
15 Jan'24 22:00
Пару часов назад завершился круглый стол по ипотеке, организованный командой "Движения". Следом проходило заседание РСПП по той же теме.

Мы законспектировали тезисы спикеров мероприятий и по горячим следам делимся ими с вами.

В файле также любопытные слайды. На них то, как застройщики оценивают возможный рост цен из-за введенных комиссий и объяснения Сбера, как же так вышло, что маржа по ипотеке снизилась с +0,6% в июле 2023 г. до -1,2% в декабре.

💬 Тезисы с круглого стола Движения:

• В первые 1,5 недели января происходит очень резкий рост доли банков ДОМ.PФ, Совкомбанка, УБРиР по выдачам ипотеки. (О. Сидоренко, платформа Сделка.pф)

Процент одобрения заявок снизился с 83% до 65%, скорость одобрения выросла с 3 часов до 7 часов (янв. к дек.) (О. Сидоренко)

Не видим существенного снижения спроса. В январе спрос всегда падает сезонно. Пока не видим перекладывания комиссий в цены. (А. Попов, ЦИАН)

• У застройщиков вместо цены появилось ценовое меню (когда за один объект недвижимости, который станет одним и тем же залогом для банка, цена разная). Это не понравится регуляторам. (А. Попов)

• По данным января сделать выводы невозможно. Понимание будет сформировано к концу I кв. Ставки гораздо важнее для ипотечного платежа, чем цены, поэтому больше беспокоимся о ставках. (А. Мамохина, Level)

💬 Заседание ВКП(б) РСПП проходило менее динамично, и интересных тезисов мы записали меньше. Если коротко, то 1,5 часа прошли примерно так:

• Банки все просчитали и не хотят работать в убыток, поэтому приняли единственно верное решение;
• Застройщики расстроены и считают, что комиссии приведут к катастрофе на рынке, особенно в регионах;
• Регуляторы выражают обеспокоенность, внимательно наблюдают, пристально изучают;
• Независимые эксперты считают, что проблемы фундаментальные, жилье недоступно и вообще все идет куда-то не туда.

Подробнее – в файле.

📉Свой прогноз рынка в этом году не меняем. Ждем сокращения продаж, но считаем, что это скорее нормализация после ажиотажа предыдущих 2-х кварталов.

@DomusVerus
18 Jan'24 13:27
"...и добавляют, что нужны структурные реформы в условиях новой нормальности"



@c0ldness
19 Jan'24 22:27
Вклад факторов спроса и предложения в динамику цен на жилье

Давненько у нас не было лонгридов – исправляемся. Ранее мы выяснили, что в реальном выражении цены на жилье сейчас на 15% выше долгосрочного тренда. Основной рост случился в 2020-2021 гг. после запуска массовой льготной ипотеки. То есть вроде бы все очевидно – вырос спрос, выросли и цены.

Но только ли из-за спроса? Может, другие факторы тоже играли роль, и если да, то какую и в каких регионах? Ответы на эти вопросы позволят оценить эффективность мер поддержки и дадут понимание, какие меры нужны рынку в дальнейшем.

В общем, сегодня представим декомпозицию динамики цен на жилье на факторы спроса и предложения. Это позволит свежим взглядом посмотреть на рост цен в последние годы и поможет нам понять, чего ждать дальше.

Как обычно, коротко ниже, а подробнее с графиками, аргументами, пояснениями и ссылками на научные публикации в PDF:

▪️Наш анализ построен на подходе, который предложил Shapiro (2022). В его основе стандартная модель спроса/предложения и допущение, что в каждый конкретный момент времени на рынок влияет только один шок – спроса или предложения.

Если изменение цены сонаправлено изменению объема потребления, то движущим фактором является спрос. Если изменения цены и объемов разнонаправлены – это шок предложения.

▪️Мы адаптировали метод для рынка жилья. Используем месячные изменения цен и числа выданных ипотечных кредитов по всем регионам РФ (понимая все ограничения подхода).

Для каждого региона строим VAR-модель и на основе остатков моделей классифицируем шоки спроса и предложения. Далее агрегируем шоки на уровень федеральных округов и РФ, используя веса регионов по выдаче ипотеки.

▪️С 2016 по 2019 гг. цены в основном росли из-за факторов предложения. В 2020 г. запуск массовой льготной ипотеки действительно привел к тому, что цены начали расти из-за возросшего спроса. Вклад спроса был высоким вплоть до апреля 2022 г. Затем спрос снизился и было логично ожидать благую коррекцию цен, но ее не произошло.

▪️Всему виной «ипотека от застройщика», из-за которой цены росли на падающих объемах продаж (модель идентифицирует это как фактор предложения, что не лишено смысла). Затем рост цен практически остановился, а в некоторые месяцы и в ряде регионов цены даже немного корректировались.

Всего с 2020 г. цены выросли примерно в два раза. На факторы спроса пришлось примерно 60 п.п. роста цен, на факторы предложения – около 40 п.п.

▪️Со II кв. 2023 г. спрос вновь пошел вверх, а последние 4-5 месяцев на рынке и вовсе наблюдается невиданный ранее ажиотаж. Это отражается и на ценах – в 2023 г. цены выросли на 9%. Из них, по нашим оценкам, почти 7 п.п. обеспечили факторы спроса, 2 п.п. – факторы предложения.

🗝 Отметим, что вклад факторов предложения в динамику цен 2016-2023 гг. оказался более значимым, чем мы ожидали перед тем, как проделать это упражнение. А значит, идея вернуться к обсуждению поддержки рынка жилья через поддержку предложения (строительства) выглядит вполне себе оправданно.

И застройщиков поддержим, и жилья будет строиться больше, и для покупателей цены в результате таких мер поддержки не улетят в космос, как раньше будут более привлекательными.

@DomusVerus
22 Jan'24 16:13
Теория и код: (Shapiro, 2022) - как делать оценки, как @domusverus?

• Более подробная теория за оценками по Шапиро

• Наш Python код для оценки таких вкладов на примере индекса потерительских цен

• Примеры использования подхода Шапиро НБ РК, Банком России и МВФ

@c0ldness
ХОЛОДНЫЙ РАСЧЕТ 🔮
Расцвет Шапиро

Банк России опубликовал свою оценку вклада факторов спроса и предложения в динамику инфляции в 2022-2023 гг. на основе рабо...
22 Jan'24 16:22
Куда заведет реновация?

Портфель строительства жилья, вероятно, сократится в 2024-2025 гг. Должны же высокая КС, бриджи по 20% и ослабление спроса наконец повлиять на запуски?

Должны. И портфель сократиться должен. Но есть одна (не)маленькая деталь – реновация в Москве. На самом большом рынке страны есть кусочек, на который никто не смотрит, потому что нет данных. А кусочек этот уже стал заметным.

Мы по крупицам собрали информацию о программе реновации и спешим поделиться моделькой будущего рынка Москвы.

▪️Старт нынешней программы был дан в 2017:

• Всего к переселению предназначено 5175 домов, 350 тыс. квартир, 16,4 млн кв. м и 1 млн жителей. В программе преимущественно дома 1957-1968 гг. постройки по типовым проектам индустриального домостроения.

• Предполагается построить более 20 млн кв.м до 2032 г. Условиями подразумевается переезд в «равнозначную квартиру» – в том же районе, не меньше жилая площадь и число комнат, улучшенная отделка. При этом обычно общая площадь больше, как минимум, за счет кухни. Также есть возможность докупить дополнительную площадь (со скидкой 10%) и машиноместо (со скидкой 40% к рыночной цене).

• Лишние площади и машиноместа предлагаются к продаже всем желающим. Какие квартиры и по какой цене строятся в Москве по программе реновации можно посмотреть на сайте Фонда реновации, и даже что-то прикупить.

Текущие результаты реновации публикуются на stroi.mos.ru:

• уже введено 4,3 млн кв.м (304 дома)
• ведется строительство 4,1 млн кв.м (220)
• проектируется 4,1 млн кв.м (208 домов)
• на 9,8 млн кв.м подобраны 602 стартовые площадки
• начато переселение 150 тыс. человек из 949 домов.

В 2024-2026 гг. правительство Москвы собирается увеличить в два раза темпы реализации программы реновации. Планируется построить 6,5 млн кв. м жилья, в том числе 6,2 млн по реновации. На эти цели в бюджете города выделены 1,1 трлн руб. на три года.

Пик вводов будет до 2027 г. на уровне 3-4 млн в год, по словам Сергея Собянина. Для сравнения в 2023 по реновации введено 1,2 млн кв.м, а в 2024 планируется ввести 1,9 млн кв.м (при коммерческом вводе ~6 млн кв.м жилья).

💡По нашей модели, строительство жилья по рыночным проектам может снизиться с 17 до 15-16 млн кв.м, но за счет реновации общий портфель стройки в Москве вырастет с 21 до 23 млн кв.м. Доля реновации уже 20%, а поднимется до 25% по портфелю (~6 млн) и до 35% по вводам (3-4 млн).

Реновация участвует и в программах комплексного развития территорий (КРТ). По КРТ запланировано строительство больше 23 млн кв. м жилья, из которых 5,2 млн – по программе реновации.

А что в других городах?

Программы столичных масштабов пока не реализуются, но все ещё впереди:

▪️В 2021 стартовала реновация в Мособласти с амбициозным планом переселить до 0,9 млн жителей за 10 лет, как и в Москве. Но пока сформировано 85 проектов для 50 тыс. жителей, а реализуются единичные проекты в крупных городах.

▪️В Санкт-Петербурге реновация сейчас заморожена. Раньше основным оператором программы была компания СПБ Реновация, вошедшая с 2022 в ГК Самолет. Известно, что за счет этой покупки земельный банк Самолета пополнился на 6 млн кв. м (общий банк 46 млн в начале 2023). В ПД мы нашли проекты СПБ Реновации на 1,5 млн кв.м общей площади, из которых 1 млн уже введен в эксплуатацию в 2017-2023 гг.

Кстати, мы уже писали, как ПИК отдал свое лидирующее место в стройке Самолету по данным ПД и почти не растет по выручке. Но эти данные не включают реновацию. Поскольку ПИК не раскрывает операционные показатели с 2021, оценить долю реновации проблематично.

Но 2 года назад были новости, что ПИК получил подрядов по реновации на 2 трлн руб. из 6 трлн, и может заработать на них до 200 млрд (при уровне целевой маржи в генподрядах 10%).

🗝 Когда эпоха суперприбыльной и масштабной стройки подойдет к концу, возможно, наступит эпоха господрядов и регулируемой маржи.

Будем и дальше следить за темой реновации – программа может занять существенную долю в бизнесе застройщиков и удовлетворить значительную часть спроса на жилье в крупных агломерациях.

@DomusVerus
26 Jan'24 18:23
Метрики ПФ: лимиты пошли против тренда

В пятницу ЦБ опубликовал финальные данные по проектному финансированию. По горячим следам поделимся основными наблюдениями и выводами.

▪️Самым неожиданным стал рекордный прирост кредитных лимитов. В декабре общий объем лимитов вырос на 539 млрд руб., а без учета погашений и вовсе оказался близким к 1 трлн руб. (в 2 раза больше среднего в 2023 г.).

И это несмотря на сезонно высокий объем вводов жилья под конец года, из-за которого ожидаемо сократились средства на эскроу и выбранная кредитная задолженность (ОСЗ).

Рекордный прирост лимитов говорит о том, что интерес застройщиков к будущему строительству вырос. Это может показаться контринтуитивным: вроде бы все в этом году ждут сокращения спроса, девелоперы готовятся переносить запуски новых очередей вправо и т.д.

Дело вот в чем. Перенос запуска проекта или старта строительства новой очереди – тактическое решение застройщика. Имея на руках землю и готовый проект, девелопер может подождать какое-то время, чтобы осмотреться, оценить уровень спроса и т.д. Такое решение не требует изменения лимита.

Подписание лимита – решение стратегическое. Лимиты сейчас подписываются на подготовительном этапе строительства (покупка земли, разработка документации), который занимает до 2-х лет. И только потом начинается стройка. А девелоперы, как мы знаем, планируют свой бизнес на 5 лет и больше.

В результате, рост лимитов говорит о том, что ожидаемая просадка спроса в этом году пока на долгосрочные ожидания застройщиков не влияет (тем более что -30% по продажам в этом году это скорее нормализация рынка после дефицита).

Посмотрим, как на эти планы повлияет охлаждение спроса в январе-феврале.

▪️Выборка кредитных средств в декабре была близка к 600 млрд – новый исторический максимум. Выдачи традиционно растут в конце года в преддверии праздников, но если в декабре 2022-го выдачи выросли на 30% к среднегодовому значению, то в прошлом году рост был близок к 60%.

Застройщики активно осваивают средства по проектам, запущенным в последние 2,5 года. В этом году показатель продолжит уверенно расти из-за высоких запусков прошлого года.

▪️Несмотря на сохранение высоких продаж в декабре, средства на счетах эскроу сократились из-за монструозных раскрытий (>800 млрд, в два раза больше предыдущего рекорда).

Раскрытия эскроу растут с октября вместе с более высокими вводами. Всего в прошлом году эскроу раскрылось на 3,7 трлн руб. – на 70% больше, чем в 2022 году. За погашением ОСЗ около 1 трлн из этих средств могли бы пойти на покупку земли, но сейчас застройщики чаще берут для этого бриджи (даже под 20%). А представьте, что эти деньги превратятся в отток капитала. На секундочку, это ~$10 млрд – значимая величина для валютного рынка.

💬 На недавней конференции для застройщиков Сбер раскрыл гросс-притоки на эскроу. Посмотрим, как менялась доля зеленого банка в продажах жилья на первичном рынке.

В 2022-2023 гг. доля Сбера в притоках на эскроу росла, и к сентябрю 2023 г. достигла максимума в 58%.

Но с конца года доля пошла вниз и, судя по всему, в ближайшие месяцы вернётся к уровням 2022 года. По ипотеке мы уже видим сильное сокращение доли – если в декабре по госпрограммам Сбер выдавал 60% от всех кредитов, то в январе уже 53%, а в феврале будет около 40%.

Такова цена введения комиссий...

@DomusVerus
12 Feb'24 19:48
Доноры и реципиенты: сколько жилья люди покупают в других регионах?

В прошлом месяце мы писали, что на рынке жилья наметилась тенденция на смещение спроса в регионы. В 2023 г. продажи жилья на периферии росли опережающими столицы темпами.

Мимо застройщиков новый тренд не прошел – в прошлом году девелоперы поставили рекорд по количеству выходов в новые регионы (52 vs 27 в 2022). Тенденция продолжается: крупнейшие девелоперы уже заявили о планах расширять географию присутствия в этом году.

Сегодня посмотрим, в каких регионах покупают квартиры жители других регионов и где самая высокая доля «нерезидентов» в продажах жилья.

Для этого сравним данные ЦБ по выдачам ипотеки по ДДУ и данные ДОМ.PФ по выдачам льготной ипотеки. ЦБ ведет статистику по месту регистрации заемщика, а ДОМ.PФ – по месту регистрации объекта.

Разница в данных (ЦБ минус ДОМ.PФ) отражает число сделок, совершенных вне региона. Если разница отрицательная, то в регионе покупали жилье люди других регионов (это регион-реципиент). Если положительная – это регион-донор.

Теперь к результатам:

▪️Регионов-реципиентов всего 10 и все ожидаемые. Больше всего людей из других регионов покупают жилье в столицах и их областях. Более 30% покупок жилья в Мск и СПб совершают люди из других регионов, а в МО и ЛО – 28% и 49%. При этом часть внешнего спроса столицы и области формируют взаимно – резиденты Мск и СПб покупают жилье в МО и ЛО и наоборот.

Интересно, что в Ленобласти доля покупок жилья нерезидентами выше СПб. Это соответствует потокам миграции: в СПб миграционный прирост снизился в 5 раз от среднего за 10 лет, а в ЛО – в 2 раза вырос. Область более привлекательна для региональных мигрантов – расстояния до города небольшие, а жилье при этом доступнее.

Помимо столиц спрос на жилье стекается в развитые экономические центры и города-миллионники – Тюмень (>44%), Краснодар (>35%), Новосибирск (>14%), Калининград (>15%), Воронеж (>10%) и Екатеринбург (>10%).

▪️Остальная Россия – регионы-доноры, их резиденты вкладывают средства в жилье в других регионах.

Анти-рейтинг регионов-доноров возглавил Мурманск. Почти все зарегистрированные в Мурманске покупают жилье в других городах. Впрочем, это неудивительно. За последние 30 лет численность населения сократилась на 50%, а портфель строительства стагнирует уже который год – в городе строится всего ~100 квартир.

Тройку анти-лидеров замыкают регионы Крайнего Севера – Ханты-Мансийский (94%) и Ямало-Ненецкий АО (93%). Это богатые нефтегазовые регионы, сделок их резиденты совершают много (~15-20 тыс. в год), но покупают жилье в других регионах (скорее всего, в Тюмени и столицах).

▪️В ряде регионов картина сильно поменялась за два года. В Ростове, Крыму и Белгороде число сделок с жильем резидентов вне регионов кратно выросло в 2023 г. Близость к границам территорий СВО дала о себе знать.

А вот на Дальнем Востоке местные жители все более внимательны к внутреннему рынку. За два года покупки резидентами Владивостока и Хабаровска жилья в других регионах снизились на 15%-25%.

💡Дальневосточная ипотека, похоже, помогла снизить желание жителей ДВФО покупать квартиры в других регионах. В прошлом году был дан старт арктической ипотеке – вполне возможно, что и на Севере интерес к покупке жилья в других регионах снизится, но вряд ли драматически. Особенно, пока проекты только разрабатываются...

Впрочем, поживем – увидим.

@DomusVerus
26 Feb'24 19:09