EMCR News: Expert RA
EMCR EMCR
or
All threads
🏠А что будет с льготной ипотекой?
📆15 сентября Эльвира Набиуллина заявила, что период высоких ставок продлится долго.

Рост ключевой ставки приводит к удорожанию всех видов банковских кредитов, в том числе ипотечных. Деньги становятся для банков дороже — дороже они должны стать и для заёмщиков.

🏠А что будет с льготной ипотекой?

Пока ставки остаются прежними. И такие кредиты по-прежнему привлекательны для заёмщиков, особенно на фоне рыночной ипотеки (она-то как раз закономерно дорожает).

Ситуация удобна заёмщикам, банкам и застройщикам (ведь на первичном рынке жилья доля льготной ипотеки доходит до 80-90%).

📊 Но это невыгодно для экономики в целом:
— льготная ставка берётся не из воздуха. Разницу между коммерческим и льготным процентом банку компенсирует государство. Чем выше ключевая ставка, тем больше бюджетные затраты;
— перегретый спрос на дешёвую ипотеку провоцирует рост цен на недвижимость. Доступность жилья становится всё более призрачной;
— под угрозой финансовая стабильность банковской системы. Заметно выросла доля выдач с соотношением задолженности и стоимости обеспечения более 80% — это наиболее рискованные ипотечные кредиты.

ЦБ уже неоднократно заявлял об этих рисках. 15 сентября Эльвира Набиуллина высказалась за сохранение только адресных льготных программ.

О проблеме упоминал даже президент РФ Владимир Путин. Так что перемены в этом сегменте кредитования определённо будут.

❗️О первых ограничительных мерах уже заявлено: размер первоначального взноса для получателей льготных кредитов вырастет с 15 до 20%. Кроме того, на 0,5 п.п. снизится предельная величина субсидий банкам.

Вполне возможно, что последуют и дальнейшие меры охлаждения рынка. Наблюдаем.
19 Sep'23 14:30
🏢«Вторичка» после роста ставок: что будет с «панельками»?

Повышение ключевой ставки ведет к росту ставок на ипотеку. Первичный рынок жилья в этом смысле находится в привилегированном положении: практически весь объем ипотеки (80-90%) на новостройки приходится на льготные кредиты. Это перегревает рынок, а «охлаждающие» меры только стартовали, и результатов еще надо дождаться.

Но что же творится на «вторичке»? Как повышение ключа отразится на обороте бабушкиных «хрущевок» и родительских «панелек»?

🫡 Ответ знает старший директор по корпоративным и суверенным рейтингам «Эксперт РА» Дмитрий Сергиенко:

«Одним из ключевых драйверов продаж на рынке недвижимости выступает доступность ипотечных кредитов. Это актуально как для первичного, так и для вторичного рынка.

📈Чем выше ставка, чем ниже доступность ипотеки для населения. С ростом ипотечных ставок снижается и спрос на недвижимость.

При этом для первичного рынка продолжает действовать госпрограмма с льготной ставкой, которая не повышалась вслед за повышением ключевой в последние месяцы. Таким образом, разрыв между ставкой по льготной ипотеке для первичного рынка и рыночной ставкой для вторичного рынка всё увеличивался. Поэтому спрос на недвижимость на первичном рынке будет испытывать значительно меньшее давление по сравнению с вторичным рынком.

📉В условиях повышающейся ставки по ипотеке спрос на вторичном рынке будет находится под давлением. Не думаю, что потенциальное снижение спроса породит массовое предложение скидок на «вторичке», но точно приведет к увеличению срока экспозиции квартир».

⚠️Важно:
Ликвидность новостроек снижается, как только они попадают на вторичный рынок – купленную на средства дешевой льготной ипотеки квартиру вряд ли сразу можно продать по той же цене, т.к. рыночная ипотека куда менее доступна и спрос на нее ниже;
Первоначальный взнос за новостройку – это часто средства от продажи старой «панельки» или «хрущевки»; снижение спроса на «вторичке» косвенно ведет к сокращению спроса и на первичном рынке.
21 Sep'23 11:03