Добровольная мобилизация = региональная урбанизация

Продолжаем рассуждать о важных для рынка жилья социальных сдвигах. Вчера рассказали о том, кому в новых реалиях достанутся почет и хорошие квартиры, а сегодня разберем сдвиг #2 о том, как СВО влияет на урбанизацию.

▪️Напомним, что зарплаты последние 2 года больше растут в регионах с высокой долей обрабатывающей промышленности и ОПК (это поддерживает спрос на Урале, в Сибири и Поволжье). Но СВО также способствует региональной урбанизации.

Военная операция стала социальным лифтом для большого числа молодых (и не только) людей. Посудите сами: живет некий человек (назовем его Александр) в деревне или небольшом городе. Возможно, имеет семью и ребенка. Трудится, где придется, за среднюю зарплату не выше 30 тыс. руб. (и, к сожалению, это в лучшем случае).

Перспектив вырасти в уровне жизни не то чтобы очень много, но уехать куда-то за более интересными возможностями сложно, т.к. жилье в миллионнике дорогое (4-5 млн руб. и выше). Арендовать тоже трудно.

Но вот в 2022 г. появляется возможность отдать долг Родине и при этом рассчитывать на з/п 200 тыс. руб. + единовременные выплаты, премии за подбитые танки, ранения и проч. То есть можно буквально получить путевку в другую жизнь, на другом уровне достатка. В этих условиях идти на фронт – финансово рациональное решение.

Сколько таких людей – сказать сложно, только за 2023 г. было набрано около полумиллиона контрактников. Помимо добровольцев есть еще ~250-300 тыс. мобилизованных. Итого сейчас цифра может быть близка к 1 млн чел. – для рынка жилья очень много.

🗝 Вспомним, что у военнослужащих самая большая потребность в улучшении жилищных условий: 45% военных и сотрудников органов безопасности планируют покупку жилья в ближайшие 5 лет против 24% в среднем по РФ (опрос ВЦИОМ). Потребность в жилье высокая, а теперь появились и возможности.

▪️Далее возникает вопрос – а где купить жилье? В небольшом городе/деревне, где живет наш Александр с семьей, новостройки не строятся. Да и зачем здесь оставаться, когда есть деньги на переезд.

Значит надо искать жилье в других местах. Самые привлекательные: столицы, южная часть (Краснодар/Сочи), Екатеринбург, Казань и другие крупные города. Но там и жилье дорогое, и жизнь дорогая – не факт, что на это хватит денег.

В результате, выбор падает на менее крупные и развитые города, где есть современное качественное жилье, но его стоимость ниже. Плюс таких городов в том, что они могут находиться недалеко от места проживания нашего героя (т.е. недалеко от родственников).

🗝 В общем, спрос со стороны военных и других граждан, получивших щедрые выплаты в 2022-2023 – одна из причин роста продаж в региональных центрах (помимо фактора предложения, ведь после запуска льготки в ряде городов новостройки начали строиться впервые).

Например, в Сибири (регион в числе лидеров спроса в 2023) продажи сильнее всего выросли в небольших городах: в Горно-Алтайске (в 7 раз по сравнению с 2021), в Абакане, Томске, Иркутске и Омске (больше чем в 2 раза). А в крупных Новосибирске и Красноярске рост был менее выраженным (+20% и +63%).

▪️Интересно, что ускорение продаж в небольших регионах коррелирует с ускорением темпов урбанизации.

На графике👇 показываем зависимость между приростом доли городского населения (насколько сильнее выросла его доля за 2 года по сравнению с двухгодичными приростами в 2017-2021) и тем, насколько темпы роста продаж за это время ускорились относительно 2021.

🗝 Таким образом, начало СВО ускорило региональную урбанизацию: у населения малых городов и сел возросло благосостояние и появилась возможность улучшить жилищные условия.

Если у 45% желающих улучшить условия есть возможность это сделать, потенциальный спрос на жилье со стороны участников СВО ~400 тыс. сделок, а с учетом членов семьи и обеспеченности 30-35 кв. м/чел. получим около 25-30 млн кв. м или ~10 млн кв. м на первичку в текущей пропорции продаж первички и вторички.

Это много! Вероятно, поэтому продажи лучше чувствуют себя в регионах, а застройщики ставят рекорды по выходам на региональные рынки.

@DomusVerus