Grigory Zhirnov
EMCR EMCR
or

Grigory Zhirnov

Expert, Банк ДОМ.РФ, Administrator

Russia (Россия)

Educational experience

  • Higher School of Economics

    Bachelor of Economics

  • Higher School of Economics

    Master of Finance (ICEF)

  • Higher School of Economics

    PhD - current

Work experience

  • Higher School of Economics

    Research Fellow — 2 years 3 months

  • VTB Capital Asset Management

    Chief Economist — 2 years 7 months

  • Nordea Bank

    Economist — 2 years 3 months

  • NES & HSE

    Teacher (Macro II) —  6 months

  • PwC

    Intern —  7 months

Join EMCR community to see other profiles, get access to CVs, send messages etc.

Professional expertise areas

Please click on any category above if you want to see or subscribe for other content marked with the same category or other categories

Join EMCR community to see other profiles, get access to CVs, send messages etc.

Telegram channel

4.2k subscribers

Как себя чувствуют ТОП-50 проектов жилья?

Посмотрели с друзьями из Или Или на продажи в крупнейших проектах. Выбирали по выручке в строящихся корпусах с начала 2023 г.

Почти все проекты из Москвы (36). Единицы строятся в МО, СПб, Краснодаре и Сочи. По метрам картинка будет иной, но интереснее, куда текут деньги и оседает прибыль.

▪️Большинство корпусов у топ-50 в стройке будет распродано на 100% уже на инвестиционной фазе (до ввода). Даже если продажи пойдут медленнее, чем в прошлом. Среднее поглощение было 3,5% в месяц за последний год.

▪️Финансовые модели у всех разные, но в среднем распроданность на вводе закладывается около 80%. Это соответствует поглощению 2-2,5% в месяц.

▪️Если поглощение выше, план продаж перевыполняется, то вероятно его торможение повышением цен (как в 2020-2021 и 2П 2023 гг.). И наоборот – при плохом поглощении застройщики могут давать скидки.

▪️Как видим, большинство запущенных очередей в текущих проектах продавались хорошо. Чтобы по ним выйти на распроданность 80% на вводе, теперь достаточно продавать по 1,6% в месяц. То есть если продажи сократятся в два раза, в моменте проблем не возникнет.

▪️Но мы говорим только о тех корпусах, которые уже запущены. У ряда проектов в будущем будут новые очереди. Для них этот вывод не действует и нормальный темп поглощения будет 2-2,5% при сроке реализации 3 года.

На картинке отдельно выделили проекты, которые пока в аутсайдерах (при прочих равных, им нужно нарастить или сохранить продажи на уровне 2023, именно там могут быть скидки), а какие – могут быть в топ-10 по будущим продажам☝️

💡 Кстати, уже заметили, как выросли акции отдельных девелоперов? Это рынок ещё не оценил, как недорого они стоят относительно своих проектов. Оценка портфеля выйдет позже, а пока:

у ЛСР капитализация сопоставима с выручкой от одного элитного Le Dome.

Эталон стоит меньше, чем продал по эскроу в Shagal, и ещё больше продаст в текущих корпусах >40 млрд руб.

у Самолет будущая выручка премиум-проекта Nova до половины капитализации ~100 млрд.

@DomusVerus

1 Mar 18:02

Весь международный рисерч по рынкам недвижимости в одном месте

Продолжаем делиться самыми сочными материалами международной прессы и научных журналов по рынку недвижимости.

Доступность жилья остается, пожалуй, самой волнующей темой в развитых странах. Ей уделяется большое внимание, поэтому в сегодняшней подборке будет много интересных статей по этой теме.

🌍 В этом выпуске:

The Economist собрал данные по стоимости аренды жилья в Европе. Самыми дорогими, помимо Лондона и Дублина, о которых, мы писали в прошлый раз, оказались Будапешт и Прага, а вот небольшой немецкий городок Бонн стал самым дешевым по соотношению стоимости аренды к зарплате.

• В Канаде сверхразум студент из Калгари дважды в неделю летает на учебу в Ванкувер на самолете, потому что это дешевле, чем снимать там жилье (он платит $1,200 в месяц за перелеты и живет с родителями, в то время как аренда однушки в Ванкувере стоит $2,100) – CTV News

• В США разведенные пары вынуждены жить вместе, потому что жить раздельно слишком дорого (даже развестись нормально не могут в этой Америке) – FOX

• К решению проблемы доступности жилья в США подключились религиозные организации – они передают свои неиспользуемые земли под строительство. Видимо, парки аттракционов решить проблему доступности не смогли, поэтому остается только молиться – New York Times

• В мрачной картине, правда, есть проблески света: в США постепенно растет объем предложения, в том числе на первичке, а ожидаемое снижение ставок в этом году должно способствовать увеличению сделок – Realtor

• Пятьдесят оттенков Штатов: как СМИ определяют динамику цен на рынке жилья (уровень внимания СМИ к недвижке объясняет значимую часть будущего изменения цен на рынке) – рабочая бумага

В файлике также о том, как ипотечные ограничения влияют на поведение граждан, о непрекращающейся "зиме" на рынке недвижки Китая и о том, может ли прецедент с Evergrande привести к эффекту домино для других китайских застройщиков (да-да, это уже 150-я статья на эту тему).

Приятного чтения!

@DomusVerus

27 Feb 17:20

Доноры и реципиенты: сколько жилья люди покупают в других регионах?

В прошлом месяце мы писали, что на рынке жилья наметилась тенденция на смещение спроса в регионы. В 2023 г. продажи жилья на периферии росли опережающими столицы темпами.

Мимо застройщиков новый тренд не прошел – в прошлом году девелоперы поставили рекорд по количеству выходов в новые регионы (52 vs 27 в 2022). Тенденция продолжается: крупнейшие девелоперы уже заявили о планах расширять географию присутствия в этом году.

Сегодня посмотрим, в каких регионах покупают квартиры жители других регионов и где самая высокая доля «нерезидентов» в продажах жилья.

Для этого сравним данные ЦБ по выдачам ипотеки по ДДУ и данные ДОМ.PФ по выдачам льготной ипотеки. ЦБ ведет статистику по месту регистрации заемщика, а ДОМ.PФ – по месту регистрации объекта.

Разница в данных (ЦБ минус ДОМ.PФ) отражает число сделок, совершенных вне региона. Если разница отрицательная, то в регионе покупали жилье люди других регионов (это регион-реципиент). Если положительная – это регион-донор.

Теперь к результатам:

▪️Регионов-реципиентов всего 10 и все ожидаемые. Больше всего людей из других регионов покупают жилье в столицах и их областях. Более 30% покупок жилья в Мск и СПб совершают люди из других регионов, а в МО и ЛО – 28% и 49%. При этом часть внешнего спроса столицы и области формируют взаимно – резиденты Мск и СПб покупают жилье в МО и ЛО и наоборот.

Интересно, что в Ленобласти доля покупок жилья нерезидентами выше СПб. Это соответствует потокам миграции: в СПб миграционный прирост снизился в 5 раз от среднего за 10 лет, а в ЛО – в 2 раза вырос. Область более привлекательна для региональных мигрантов – расстояния до города небольшие, а жилье при этом доступнее.

Помимо столиц спрос на жилье стекается в развитые экономические центры и города-миллионники – Тюмень (>44%), Краснодар (>35%), Новосибирск (>14%), Калининград (>15%), Воронеж (>10%) и Екатеринбург (>10%).

▪️Остальная Россия – регионы-доноры, их резиденты вкладывают средства в жилье в других регионах.

Анти-рейтинг регионов-доноров возглавил Мурманск. Почти все зарегистрированные в Мурманске покупают жилье в других городах. Впрочем, это неудивительно. За последние 30 лет численность населения сократилась на 50%, а портфель строительства стагнирует уже который год – в городе строится всего ~100 квартир.

Тройку анти-лидеров замыкают регионы Крайнего Севера – Ханты-Мансийский (94%) и Ямало-Ненецкий АО (93%). Это богатые нефтегазовые регионы, сделок их резиденты совершают много (~15-20 тыс. в год), но покупают жилье в других регионах (скорее всего, в Тюмени и столицах).

▪️В ряде регионов картина сильно поменялась за два года. В Ростове, Крыму и Белгороде число сделок с жильем резидентов вне регионов кратно выросло в 2023 г. Близость к границам территорий СВО дала о себе знать.

А вот на Дальнем Востоке местные жители все более внимательны к внутреннему рынку. За два года покупки резидентами Владивостока и Хабаровска жилья в других регионах снизились на 15%-25%.

💡Дальневосточная ипотека, похоже, помогла снизить желание жителей ДВФО покупать квартиры в других регионах. В прошлом году был дан старт арктической ипотеке – вполне возможно, что и на Севере интерес к покупке жилья в других регионах снизится, но вряд ли драматически. Особенно, пока проекты только разрабатываются...

Впрочем, поживем – увидим.

@DomusVerus

26 Feb 19:09

Обзор банковского сектора: как высокая экономическая активность уживается с высокой ставкой

Вчера ЦБ опубликовал обзор банковского сектора за январь, а накануне были опубликованы данные по потребительским ожиданиям и мониторингу предприятий. В начале года в экономике складывается интересная ситуация.

▪️Потребительские настроения опять обновляют максимумы. На этом фоне потребительское кредитование в январе вернулось к сезонной норме (+0,8% м/м vs. +0,7% в 2020-2023 г) после снижения в декабре (-0,1%).

▪️Аналогично высоки ожидания предприятий по производству и спросу, которые подкрепляются высокой инвестиционной активностью. Ценовые ожидания бизнеса при этом снижаются.

▪️Вместе с этим ключ 16% стимулирует население больше сберегать. Да, в январе наблюдался сезонный отток средств, но объем был существенно ниже, чем в предыдущие годы (-0,7% м/м vs. -2,3% в 2020-2023), и снимались средства только с текущих счетов (-6,7%), тогда как вклады росли (+2,5%).

💡Есть ощущение, что шестеренки денежной политики наконец-то заработали. Пока, правда, больше через сберегательную активность, но и одного этого уже немало.

Отдельно расскажем про рынок недвижимости, тут тоже много интересных моментов:

▪️Остатки на счетах эскроу снова сократились из-за больших раскрытий. В январе раскрылось счетов на 413 млрд. руб. (на 30% больше среднего за 2023 г.).

Раскрытия (= вводы) держутся на очень высоком уровне четвертый месяц подряд, но так долго продолжаться не может — иначе за полгода у нас введется половина всего строящегося портфеля. А значит, в ближайшие месяцы вводы сократятся (быть может, уже в апреле 😉).

▪️Несмотря на все это, притоки на эскроу также были большими — около 350 млрд руб. Это в полтора раза больше января прошлого года. То есть в январе продажи в деньгах были очень даже хорошими!

Правда, нужно иметь в виду, что часть притока на эскроу в январе происходит по ипотеке, которую люди взяли в декабре. Но этот фактор исключается сравнением динамики год к году.

▪️Удивительно сильно сократилось погашение ипотеки. В январе погасили только 166 млрд руб., против 260 млрд в среднем за 2023. Скорость погашения выросла с 6 до 9(!) лет.

В феврале, судя по предварительным данным, выдачи льготки лишь немного выше, чем в январе за счет большего количества рабочих дней. В то же время снижение комиссий Сбером и приближение дедлайна по льготкам должны ускорить выдачи в ближайшие месяцы.

💡В конце заметим, что многие аналитики отмечают слабую динамику корпоративного кредитования, но эти данные вводят в заблуждение. Просто кредитный импульс временно заменил бюджетный. Банки и бизнес получили несколько триллионов из бюджета и сократили свою задолженность соответственно перед ЦБ и банками.

Кроме того, население весь отток средств с депозитов по-сути положило на счета эскроу (то есть в бетон). А банки между делом заработали рекордную прибыль 354 млрд. руб. А ещё на счета людей падает 300-400 млрд процентов по депозитам в месяц (при средней ставке 8-11% годовых)

В общем, шестеренки ДКП хотя и вертятся, но экономическая активность пока остается высокой. И это хорошие новости, господа.

Всем хороших длинных выходных!

@DomusVerus

22 Feb 19:06

Как регионы экономику восстанавливали

Экономика России в последние два года показала удивительную устойчивость. В короткие сроки удалось восстановить производство и наладить новые международные связи взамен оборванных.

Однако остается много вопросов о том, как эти процессы происходят на уровне регионов. Какие росли лучше, какие – хуже, что с ними будет дальше?

Сегодня ответим на эти вопросы. Посмотрим, как регионы справились с вызовами последних двух лет, что изменилось после начала СВО и какие наметились новые тенденции.

Как обычно, коротко ниже, а подробнее с графиками и пояснениями в PDF:

▪️Большинству регионов удалось быстро оправиться после шока 2022 года и наладить экономические процессы. Промышленное производство за два года выросло на 4,2%, а обработка – на 7,8%.

Основу обеспечили столичные агломерации, но немалый вклад также внесли регионы Урала и Поволжья. В абсолютном выражении топ-10 регионов дали более 50% прироста всей страны.

▪️Такая динамика требует огромных ресурсов. За два года во всех регионах ощутимо снизилась безработица. Тренд наблюдался даже на Северном Кавказе, где ситуация с занятостью традиционно остается сложной.

Аналогичным образом повсеместно росла потребность в рабочей силе. Сильнее всего – в "обрабатывающих" регионах, но потребность усилилась и в "добывающих", которые теперь вынуждены бороться за кадры.

▪️Это привело к быстрому росту заработных плат, а поскольку большая часть трудовых ресурсов была "съедена" обрабатывающей промышленностью, именно здесь зарплаты росли сильнее всего (Урал, часть Сибири и Поволжья).

Дополнительные доходы быстро потекли в потребление. В 2023 году оборот розничной торговли почти полностью восстановился после падения в 2022. Сильнее просели крупные регионы, которые привыкли потреблять в больших объемах. А вот многие регионы поменьше смогли даже нарастить торговлю.

▪️Высокий спрос не обошел стороной и недвижимость. За два года число выданных ипотечных кредитов выросло на 40%. Как и в случае с торговлей, лучше всего росли небольшие регионы. Например, в Тыве выдачи выросли в 11 раз, на Алтае в 3 раза. Высокий спрос наблюдался и в ряде крупных региональных центров (Екатеринбург, Тюмень), а масштабные программы поддержки обеспечили хороший рост выдач на Дальнем Востоке.

Предложение оперативно подстраивалось под растущий спрос: портфель строительства МКД за два года вырос на 10% и превысил 100 млн кв. м. В той же Тыве портфель разросся в 17 раз, на Алтае в 6 раз. Хуже всего ситуация со стройкой в СПБ – спрос не растет, а предложение снижается (подробнее об этом мы писали здесь).

💡Таким образом, в последние два года лучше всего себя чувствовали промышленные регионы Урала, Сибири и Поволжья. Там же быстрее растут заработные платы и спрос. В то же время развитие отношений с Китаем и масштабные меры поддержки дали толчок развитию и Дальнего Востока.

На всех этих территориях происходит мощный рост строительства и инвестиций в основной капитал.

В столичных регионах ситуацию нельзя назвать плохой: производство и зарплаты тоже растут, стройка идет. Но из-за высокой базы темпы там слабее.

Все это говорит о том, что регионы начинают понемногу догонять столицы. Что самое главное – процесс этот идет с самого низа, то есть с менее зажиточных регионов. И эта тенденция, вероятно, сохранится в ближайшие годы.

@DomusVerus

20 Feb 16:31

More content
1.2k subscribers

Итак, ЦБ впервые опубликовал резюме обсуждения по ключевой ставке. Там много интересного, о чем напишет макро-телеграм, а я хочу процитировать вот этот кусочек, о котором мы с вами говорили в начале февраля:

«Участники подчеркнули, что сохранение сигнала о необходимости продолжительного поддержания жестких денежно-кредитных условий в экономике является важным фактором обеспечения желаемой направленности денежно-кредитной политики.

Вместе с тем все участники согласились, что важно избежать трактовки этого сигнала как прямого указания на неизменность самой ключевой ставки в течение продолжительного времени.

При устойчивом снижении инфляции и инфляционных ожиданий той же степени жесткости денежно-кредитных условий (то есть тому же уровню реальных процентных ставок) будет соответствовать постепенно снижающаяся ключевая ставка.

Большинство участников ожидали, что в базовом сценарии условия для начала снижения ключевой ставки сложатся во второй половине 2024 года. Отдельные участники не исключали возможности, что снижение начнется несколько раньше.»

Вот и Хеликоптер не исключает более раннего снижения. Базово, скорее, в апреле, но может быть даже и в марте (если будут сильные сюрпризы по инфляции вниз).

@helicoptermacro

Банк России

⚡️ Впервые раскрываем детали обсуждения решения по ключевой ставке

Публикуем Резюме обсуждения ключевой ставки по февральскому решению Совета директоров. Этот документ отражает основные моменты дискуссии о ситуации в экономике и инфляции, денежно-кредитным и внешним условиям, вариантам решения по ключевой ставке.

В обсуждении на неделе тишины принимали участие члены Совета директоров, представители главных управлений и профильных департаментов Банка России. В Резюме представлены обсуждавшиеся позиции без выделения мнений отдельных участников.

Также выпускаем Комментарий к среднесрочному прогнозу Банка России. В нем описаны параметры макроэкономического прогноза Банка России, опубликованного по итогам заседания Совета директоров по ключевой ставке 16 февраля 2024 года.

В дальнейшем Резюме будет публиковаться после каждого решения по ключевой ставке, Комментарий — в опорные раунды в соответствии с Календарем решений.

27 Feb 20:57

Новый способ решить проблему динамической несогласованности. Или binding commitment по-аргентински

@helicoptermacro

Helicopter Macro

Еще одна важная тема, по которой есть, что сказать – динамическая неоптимальность, о которой пишет коллега.

Самое интересное в динамической несогласованности, на мой взгляд, следующее. Источником этой проблемы являются не действия политиков (обещали одно, а сделали другое, потому что это другое теперь стало выгодно), а само по себе наличие стимула отклониться от обещания и понимание этого стимула обществом.

То есть экономические агенты понимают, что у политика есть стимул, рациональность сначала пообещать низкую инфляцию, сформировать низкие инфляционные ожидания, а затем отклониться от этого обещания (чтобы добиться роста выпуска выше естественного уровня). И абсолютно неважно, отклонится политик на самом деле или нет.

Еще один пример динамически несогласованной политики – спасение банков в кризис. Чтобы простимулировать банки не брать на себя избыточные риски, регулятор может пообещать, что не будет спасать банки в случае их банкротства. Но если необходимость спасти банк все же появится, то оптимальнее его спасти (иначе привет, Lehman, и его последствия).

Таким образом, выбор всегда такой: политика может быть динамически согласована, но тогда она неоптимальна, либо она оптимальна, но тогда динамически не согласована.

Как решить проблему? Есть несколько способов:

1. Наличие репутации: появляется, если последовательно проводить динамически согласованную политику;

2. Делегирование: можно решить проблему, делегировав полномочия по проведению политики индивидам, которые не разделяют взгляды общества по поводу сравнительной значимости выпуска и инфляции.

Из этих всех рассуждений в итоге и появилась идея независимого и консервативного центрального банка (который беспокоится об инфляции). С этим тоже есть много нюансов, но о них в другой раз.

P.S. Если не знаете, чем заняться вечером в воскресенье, к посту приложена лекция Маркуса Гебауэра (МИЭФ) по обсуждаемой теме; там более подробно и с формулками – база, короче.

@helicoptermacro

26 Feb 09:27

Президент Аргентины Хавьер Милей внесет законопроект о тюремном заключении любого чиновника Центрального банка, который приказывает печатать деньги для покрытия дефицита Аргентины. @banksta

26 Feb 09:27

Сегодня делюсь статьей из Ведомостей и несколькими цитатами оттуда для тех, у кого нет подписки:

• В экономике последние годы настоящий инвестиционный бум. В 2021 г. после ковидной просадки ВНОК выросло на 9,3%. В 2022 г. инвестиции выросли еще на 6,7%. В 2023 году выросли на 10,5% и на 10% превысили доковидный тренд.

• В IV квартале индекс инвестиционной активности (по мониторингу предприятий ЦБ) превысил среднее значение 2010–2021 гг. почти в 5 раз.

• Помимо работы ВПК заметна реализация новых инвестиционных проектов, которую поддерживают бюджетные вливания, промышленная политика и льготные кредиты, уход иностранных компаний (импортозамещение) и изменение логистических цепочек.

• Корпоративное кредитование активно растет, несмотря на высокие ставки, а необеспеченное розничное кредитование начало остывать, в т.ч. из-за макропруденциальных мер. Скорее всего, так может продолжаться в ближайшие годы – это соответствует переходу экономики на инвестиционную модель роста.

• Основной риск для таких инвестиций – неэффективность. Чтобы минимизировать риски, хорошо бы иметь в экономике конкурентную среду и проводить независимую оценку результатов промышленной политики.

Все на свете приходит как лекарство от болезни, а затем зачастую само становится болезнью, от которой уже пора искать свои лекарства. Например, рост инвестиций стимулировал китайскую экономику последние 40 лет, но к текущему моменту модель себя исчерпала из-за увеличения доли непроизводительных инвестиций. И теперь Китай ищет новые точки для роста… Правда, нам до таких проблем пока далеко.

@helicoptermacro

Долгожданные инвестиции

Экономика наконец переходит на инвестиционную модель роста, но есть нюансы

9 Feb 19:57

справедливый исход истории с твиксом

2 Feb 19:32

More content