Жилье в ипотеку: иллюзия доступности

Выгода от действующих льготных программ и минимумов по ставкам уже не компенсирует заемщику рост цен на жилье и удлинение сроков кредитования.

Последние полтора года тема ипотеки не сходит с новостной повестки – активно обсуждаются новые максимумы по выдачам и новые минимумы по ставкам, льготные программы и рост доступности жилья в кредит для граждан. Ставки по ипотеке для широкого круга заемщиков на уровне 6–8 %, которые казались недостижимыми в России 3–4 года назад, стали реальностью, в т. ч. и для тех, кто уже взял ипотеку ранее под 11–12 %, – банки охотно рефинансировали кредиты клиентам с хорошей платежной дисциплиной. Новые минимумы по ставкам обеспечила льготная ипотечная госпрограмма под 6,5 %, запущенная в апреле 2020-го как антикризисная мера для поддержки застройщиков и граждан во время пандемии. Однако в полном объеме вкусить выгоду данной программы граждане не успели – последовавший за ее запуском стремительный рост цен на жилье, спровоцированный ажиотажным спросом, достаточно быстро свел на нет экономию от низких ставок, поскольку заемщики вынуждены были брать большие по размеру ссуды, чтобы приобрести квартиру. Кроме того, на фоне снижения реальных доходов населения наблюдалась тенденция к увеличению сроков кредитования, что позволяло ограничить повышение долговой нагрузки и сформировать комфортный график погашения в условиях роста среднего размера ссуды. Средний по РФ размер кредита за последние полтора года
вырос на 28 %, с 2,2 до 2,9 млн рублей. Средний срок ипотечного кредита в мае 2021-го превысил 20 лет, хотя всего полтора года назад составлял около 18 лет, а вместе с увеличением сроков растет и переплата по кредиту.

По прогнозу агентства «Эксперт РА» высокие темпы роста в 1-м полугодии 2021-го позволят ипотечному рынку незначительно превысить показатели 2020 года. По нашей оценке, выдачи могут составить до 4,5 против 4,4 трлн рублей в 2020-м. Сдерживать рынок будет реализовавшийся с опережением в 2020-м и первой половине 2021-го спрос, в т. ч. исчерпание его инвестиционной составляющей, снижение базы новых платежеспособных заемщиков в связи с сокращением реальных доходов населения, а также повышение
ставок по рыночным программам на фоне ужесточения денежно-кредитной политики. При этом повышение с 1 августа 2021-го коэффициентов риска по ипотечным ссудам с первоначальным взносом от 15 до 20 % существенного влияния на динамику рынка
не окажет. Темп роста цен на жилье замедлится, однако снижения наблюдаться не будет, в т. ч. из-за удорожания стройматериалов. Средние ставки на вторичном рынке вырастут на 0,5–1 п. п. и приблизятся к 9 %, на первичном рынке средние ставки будут повышаться медленнее из-за наличия льготных программ. Кроме того, на фоне роста рыночных ставок и сокращения основной льготной ипотечной госпрограммы, которая обеспечивала львиную долю продаж, возможна активизация запуска совместных программ банков
с застройщиками. Также рынок поддержит увеличение выдач по льготной программе семейной ипотеки, круг получателей которой был расширен.

https://raexpert.ru/researches/banks/ipoteka_2021a/?fbclid=IwAR0t_eKAIwlTJ_qQH665f1-JosNFeK-gFpVmRfSDDDYwmxkzrse8gU0xZqQ