Grigory Zhirnov
EMCR EMCR
or

Grigory Zhirnov

Grigory
Zhirnov
Expert, Банк ДОМ.РФ, Administrator

Russia (Россия)

Educational experience

  • Higher School of Economics

    Bachelor of Economics

  • Higher School of Economics

    Master of Finance (ICEF)

  • Higher School of Economics

    PhD - current

Work experience

  • Higher School of Economics

    Research Fellow — 2 years 3 months

  • VTB Capital Asset Management

    Chief Economist — 2 years 7 months

  • Nordea Bank

    Economist — 2 years 3 months

  • NES & HSE

    Teacher (Macro II) —  6 months

  • PwC

    Intern —  7 months

Join EMCR community to see other profiles, get access to CVs, send messages etc.

Professional expertise areas

Please click on any category above if you want to see or subscribe for other content marked with the same category or other categories

Join EMCR community to see other profiles, get access to CVs, send messages etc.

Telegram channel

4.3k subscribers

Высокие ставки могут ограничить внутреннюю миграцию

Банк России ожидаемо оставил ставку на уровне 16%. Обсуждать здесь в общем-то нечего, поэтому сегодня вместо традиционного комментария по решению ЦБ мы завершим нашу проходку по ключевым социальным сдвигам рассуждениями о миграционных потоках и высоких ставках.

В одном из первых материалов мы рассказывали, что на рынок жилья влияет не только и не столько балансовая численность населения, сколько его потоки. В особенности стройку драйвит внутренняя миграция населения.

Но в ближайшие пару лет общую миграцию могут замедлить высокие ставки. К слову, на западе это стало прям большой проблемой – действует так называемый эффект “rate locks”, когда люди, взявшие ипотеку по околонулевым ставкам, сейчас не улучшают жилищные условия и никуда не переезжают – спасибо, но платить 6-7% после 0-3% не очень хочется. А это и эффективность экономики снижает, и еще много проблем создает.

А может и у нас высокие рыночные ставки сильно ударят по миграции? С одной стороны, такое уже было – вспомним период 2016-2019 гг. (относительно спокойное время после кризиса 2014-2015 и до начала ковида).

В 2016-18 средние ставки по ипотеке снижались с ~12% до 9,5%, а миграция подрастала – место жительства в 2018 году сменили на 5% больше граждан, чем в 2016 г. В конце 2018 года ставки начали расти, что совпало с замедлением внутренней миграции в 2019 г. (-7% г/г).

В 2020-22 ковид и СВО больно ударили по желанию людей переезжать – за 3 года внутренние миграционные потоки сократились на 15%. Введение льготной ипотеки ситуацию сильно не выправило, хотя без льготки миграция, вероятно, упала бы еще сильнее.

В 2023 ставки и миграция оставались плюс-минус на уровне 2022, но планы по сокращению программ поддержки вместе с высокими рыночными ставками могут ограничить возможность менять место жительства – для многих это может быть слишком затратно.

💡Абстрагируясь от различного рода шоков, мы оценили, что повышение ипотечных ставок на 1 п.п. при прочих равных может снижать миграционные потоки на ~1%-1,5%. То есть произошедший рост ставок по ипотеке на вторичке с 7-8% до 15-16% и предстоящий рост на первичке могут снизить миграцию на ~5%. То есть из-за высоких ставок примерно 150 тыс. человек откажутся от переезда в другие регионы.

Эффект есть, но по правде он не очень большой. У нас на миграцию более значимое влияние оказывают не ставки, а другие макро факторы. Тот же рост доходов может перебить эффект от повышения ставок.

Кроме того, свое влияние может оказать и рынок аренды, привлекательность которого с повышением ставок только растет. То есть народ не перестанет переезжать, а просто будет арендовать жилье в других регионах (что, кстати, в официальную статистику по миграции, почти наверняка, не попадёт).

В общем, высокие ставки это, конечно, неприятно, но в ближайшие годы драматического снижения потоков миграции мы бы не ждали.

▪️Резюмируем наши социальные изыскания. На рынок недвижимости в ближайшее время будут влиять три основных сдвига:

1. После отмены массовой льготной ипотеки покупать жилье будут семьи с детьми, военнослужащие и верхний средний класс с высокими доходами.

2. Начало СВО ускорило региональную урбанизацию: у населения малых городов появилась возможность купить жилье в более привлекательных регионах.

3. Сохранение высоких рыночных ставок в ближайшие пару лет ограничит перемещение людей внутри страны, но это не основной фактор внутренней миграции.

На всякий случай ниже оставляем лонгрид в PDF – если захотите сохранить себе и перечитать на выходных 😉

@DomusVerus

22 Mar 17:00

Добровольная мобилизация = региональная урбанизация

Продолжаем рассуждать о важных для рынка жилья социальных сдвигах. Вчера рассказали о том, кому в новых реалиях достанутся почет и хорошие квартиры, а сегодня разберем сдвиг #2 о том, как СВО влияет на урбанизацию.

▪️Напомним, что зарплаты последние 2 года больше растут в регионах с высокой долей обрабатывающей промышленности и ОПК (это поддерживает спрос на Урале, в Сибири и Поволжье). Но СВО также способствует региональной урбанизации.

Военная операция стала социальным лифтом для большого числа молодых (и не только) людей. Посудите сами: живет некий человек (назовем его Александр) в деревне или небольшом городе. Возможно, имеет семью и ребенка. Трудится, где придется, за среднюю зарплату не выше 30 тыс. руб. (и, к сожалению, это в лучшем случае).

Перспектив вырасти в уровне жизни не то чтобы очень много, но уехать куда-то за более интересными возможностями сложно, т.к. жилье в миллионнике дорогое (4-5 млн руб. и выше). Арендовать тоже трудно.

Но вот в 2022 г. появляется возможность отдать долг Родине и при этом рассчитывать на з/п 200 тыс. руб. + единовременные выплаты, премии за подбитые танки, ранения и проч. То есть можно буквально получить путевку в другую жизнь, на другом уровне достатка. В этих условиях идти на фронт – финансово рациональное решение.

Сколько таких людей – сказать сложно, только за 2023 г. было набрано около полумиллиона контрактников. Помимо добровольцев есть еще ~250-300 тыс. мобилизованных. Итого сейчас цифра может быть близка к 1 млн чел. – для рынка жилья очень много.

🗝 Вспомним, что у военнослужащих самая большая потребность в улучшении жилищных условий: 45% военных и сотрудников органов безопасности планируют покупку жилья в ближайшие 5 лет против 24% в среднем по РФ (опрос ВЦИОМ). Потребность в жилье высокая, а теперь появились и возможности.

▪️Далее возникает вопрос – а где купить жилье? В небольшом городе/деревне, где живет наш Александр с семьей, новостройки не строятся. Да и зачем здесь оставаться, когда есть деньги на переезд.

Значит надо искать жилье в других местах. Самые привлекательные: столицы, южная часть (Краснодар/Сочи), Екатеринбург, Казань и другие крупные города. Но там и жилье дорогое, и жизнь дорогая – не факт, что на это хватит денег.

В результате, выбор падает на менее крупные и развитые города, где есть современное качественное жилье, но его стоимость ниже. Плюс таких городов в том, что они могут находиться недалеко от места проживания нашего героя (т.е. недалеко от родственников).

🗝 В общем, спрос со стороны военных и других граждан, получивших щедрые выплаты в 2022-2023 – одна из причин роста продаж в региональных центрах (помимо фактора предложения, ведь после запуска льготки в ряде городов новостройки начали строиться впервые).

Например, в Сибири (регион в числе лидеров спроса в 2023) продажи сильнее всего выросли в небольших городах: в Горно-Алтайске (в 7 раз по сравнению с 2021), в Абакане, Томске, Иркутске и Омске (больше чем в 2 раза). А в крупных Новосибирске и Красноярске рост был менее выраженным (+20% и +63%).

▪️Интересно, что ускорение продаж в небольших регионах коррелирует с ускорением темпов урбанизации.

На графике👇 показываем зависимость между приростом доли городского населения (насколько сильнее выросла его доля за 2 года по сравнению с двухгодичными приростами в 2017-2021) и тем, насколько темпы роста продаж за это время ускорились относительно 2021.

🗝 Таким образом, начало СВО ускорило региональную урбанизацию: у населения малых городов и сел возросло благосостояние и появилась возможность улучшить жилищные условия.

Если у 45% желающих улучшить условия есть возможность это сделать, потенциальный спрос на жилье со стороны участников СВО ~400 тыс. сделок, а с учетом членов семьи и обеспеченности 30-35 кв. м/чел. получим около 25-30 млн кв. м или ~10 млн кв. м на первичку в текущей пропорции продаж первички и вторички.

Это много! Вероятно, поэтому продажи лучше чувствуют себя в регионах, а застройщики ставят рекорды по выходам на региональные рынки.

@DomusVerus

21 Mar 15:12

Три социальных сдвига важных для рынка недвижимости

В последнее время мы много рассказывали об экономических трендах на рынке недвижимости: рассуждали о продажах, ценах, ипотеке и других важных вещах.

Но мы не устанем повторять, что долгосрочное равновесие рынка зависит, прежде всего, не от экономических, а от социальных факторов: демографических изменений, внутренней миграции, желания и возможностей людей улучшать жилищные условия.

Начиная с 2022 года социальная структура общества в России сильно меняется, а грядущие трансформации на рынке жилья (переход льготных программ в большую адресность и высокие рыночные ставки) могут усилить эти изменения.

В этих условиях мы запускаем серию постов, в которых поговорим о трех важных социальных сдвигах, которые влияют (и будут влиять) на российский рынок жилья.

Сдвиг #1. Поддержка смещается от среднего класса к семьям и военным

В макро-телеграме осенью завязалась отличная дискуссия о том, кто больше всего выиграл от льготной ипотеки. Если коротко, то бенефициаром массовой льготки стал средний класс, у которого были какие-то сбережения.

Наименее обеспеченные позволить покупку жилья не могли ни до льготной ипотеки, ни во время, и, тем более, не смогут позволить ее по рыночным ставкам после отмены льготки.

Так, по нашим оценкам, в 2019 году позволить себе покупку жилья в новостройке могли ~30% населения, т.е. такое число семей могло тратить менее трети своего дохода на обслуживание ипотеки.

В 2023 г. благодаря росту зарплат показатель вырос до 40%, хотя важно, что рост среднего ипотечного платежа (31 тыс. руб. в месяц при средней ставке 6%) сдерживало увеличение срока ипотеки и сокращение средней площади квартиры, что формально поддержало доступность ипотеки.

Если вместо текущих ставок на первичке (вблизи 6%) в формулу аннуитета подставить 10-12% (предполагаем, что примерно таким будет рыночный уровень ставок в следующем году), то ипотечный платеж вырастет на 40-60% до 45-50 тыс. руб.

Такой ипотечный платеж сможет позволить себе лишь ~20% семей из верхней части распределения по доходам (средний доход на человека от 70 тыс. руб.). То есть скорее верхний средний класс, который, кстати, в последние 2 года пополнили бойцы специальной военной операции.

С другой стороны, президент сообщил о продлении семейной ипотеки до 2030 года. То есть у семей с детьми возможность купить ипотеку по льготной ставке останется – им переживать не за что.

🗝 Таким образом, покупать жилье в условиях текущих высоких ставок смогут а) семьи с детьми, б) военнослужащие, в) верхний средний класс с относительно высокими доходами. Остальные будут ждать лучших времен.

Это подводит нас к мысли о смене элит в России, о чем, кстати, и глава государства не раз говорил. В середине 2000-х после диких девяностых с малиновыми пиджаками в стране начал формироваться верхний средний класс, который можно собирательным образом назвать «айтишниками».

👨💻 Это люди, занятые в IT/финансах/консалтинге/и т.д., у которых есть возможность неплохо зарабатывать, путешествовать, сберегать и покупать жилье повышенного класса (наличие своей квартиры – один из статусных знаков отличия).

Проблема в том, что среди этих «айтишников» много а) одиночек и б) людей с глобалистским типом мышления (либерализм, поездки в Париж и фотки в инстаграм). В то же время на передний план (и не только в РФ) выходят вызовы а) демографии и б) деглобализации.

В этих условиях статусные призы от государства вместо парня, работающего с ноутбуком из Старбакса, будут получать а) улыбающийся семьянин с тремя карапузами и б) патриот, посвятивший жизнь служению государству.

Первый – это класс семейных, второй – военных, предпринимателей и чиновников в новых регионах. Знаки отличия в виде классных квартир площадью побольше теперь будут доставаться им.

🏙 Первый социальный сдвиг зафиксировали. Не отключайтесь – завтра поговорим о том, как СВО стимулирует региональную урбанизацию.

@DomusVerus

20 Mar 15:00

Калибровка холодным февралем – продажи вниз, цены вверх

На прошлой неделе мы говорили о том, что рынок новостроек не заметил роста рыночных ставок (пока), а цены продолжают двигаться вверх.

Сегодня откалибруем наши мысли по свежим февральским данным и порассуждаем о том, что ограничивает и поддерживает рынок жилья:

▪️Продажи жилья в новостройках в феврале 2024 приблизились к многолетним минимумам как по России (32 тыс. ДДУ), так и в Москве (4,6 тыс. ДДУ). На 10% выше февраля 2023, но тогда как раз был минимум. К уровням конца 2023 снижение более чем в 2 раза (-56% к декабрю).

В феврале на рынке полностью отразились новые условия – ограничения по ПВ, не больше 6 млн по льготной ипотеке и комиссии банков. Комиссии уже в прошлом, и в марте ипотека может вырасти в 1,5 раза.

▪️Срок реализации непроданного жилья увеличился с минимальных 19 до 40 мес. Такой темп продаж уже на грани нормальности, но впереди восстановление вплоть до июня 2024.

▪️Цены сделок колебались в начале 2024 очень сильно. В Москве цены снизились в январе, а в феврале произошел взрывной рост на новый максимум 351 тыс. руб. (+6% м/м). Цены выросли во всех сегментах кроме элитного. Динамику средней цены усилило изменение структуры. Продажи в премиум-сегменте (бизнес+элитный) начали восстанавливаться, а эконом-сегмент продолжал снижаться.

Умеренный рост цен за пределами столицы (+1% м/м) также неоднороден. Где-то цены сильно растут, а где-то падают. Среднее отклонение цен выстрелило с 3% в прошлом до 10% в феврале.

▪️Выручка девелоперов в феврале 311 млрд ниже средней за 2023 на 32%, но на 33% выше февраля 2023. Лидером среди топ-15 остается Эталон (+85% к средней выручке за 2023)

💡В начале 2024 ситуация на рынке похожа на шок предложения – объемы упали, а цены выросли. При этом вместо ипотеки покупатели начинают тратить сбережения. Это заметно в премиум-сегменте – продажи снизились гораздо меньше и уже восстанавливаются.

В марте рынок оправится от шока. Продажи подрастут, а цены могут стабилизироваться из-за отмены комиссий.

@DomusVerus

19 Mar 15:24

Многие из вас наверняка захотят сравнить конкретные квартиры в аренду и на покупку. Чтобы сэкономить ваше время на расчеты, мы оставим здесь наш калькулятор.

Считайте и делитесь результатами 😉 Мы и сами не один час просидели в нем, сравнивая интересные варианты.

@DomusVerus

14 Mar 16:00

More content
1.2k subscribers

О распределении инфляционных ожиданий

Олег Шибанов недавно справедливо писал о том, что для более глубокой оценки инфляционных ожиданий нужно смотреть не только на медиану ожидаемой инфляции, но и на распределение ИО и т.д.

Для более аккуратного понимания влияния ИО на инфляцию и макрополитику в России желательно получать микроданные, то есть хотя бы не медиану только, а ещё пару параметров, или м.б. ответы по крупным корзинам.

На самом деле, многое из таких микроданных уже есть в обзоре инФОМа (как минимум, с середины 2020 года Банк России публикует подробную табличку в экселе с распределением ИО, их разбивкой по социальным группам и т.д.).

Хеликоптер как-то даже собирал все эти параметры в монитор инфляционных ожиданий.

Так что там с распределением? Середина гистограммы (доля тех, кто ждет инфляцию от 7 до 20%) уже находится на условно «нормальном» уровне — там она была осенью 2020 года (примерно половина респондентов).

Основная проблема сейчас в том, что пока недостаточно домохозяйств (по сравнению с 2020 г.) ждут инфляцию ниже 4% — таких всего 18% — и слишком большая их доля ждет инфляцию выше 25% — таких почти 20%, что вдвое выше осени 2020 г.

@helicoptermacro

28 Mar 13:01

V. P.

Злые вы! Разве можно вспоминать вчерашние публикации?

Аналитик не должен помнить что он анализировал вчера и к каким выводам пришел.
Иначе будет bias прошлых прогнозов и анализов, вот!

26 Mar 12:08

Как MMI в рынке жилья разбирался

Ругать MMI стало уже привычным делом в макро-телеграме, но сегодня повод упоминания этого канала у нас другой. На глазах происходит эволюция взгляда коллег по аналитике рынка недвижимости – конкретный learning by doing:

1) В первой серии (вчера) коллеги замечают, что вводы многоквартирного жилья в начале этого года упали на 35% г/г и пишут, что «возможно, наметились первые признаки охлаждения строительного рынка благодаря жесткой ДКП».

2) Во второй серии (сегодня) коллеги узнали, что помимо вводов существует портфель строящегося жилья.

Портфель сейчас у нас 108 млн кв. м, а год назад был 98,5 млн кв. м (+10% г/г). Портфель строительства растет, поэтому, как справедливо замечают коллеги «наш паровоз летит вперед, цифры по строящемуся жилью ставят наш вчерашний тезис под сомнение – стройка и не думает тормозить».

В следующих сериях:

3) Коллеги узнают, что существует показатель запусков новых проектов и что текущие вводы – это запуски два года назад, а портфель строительства в периоде t = портфель_t-1 + запуски_t - вводы_t.

Запуски, кстати, можно смотреть здесь (запуском считаем публикацию проектной декларации в ЕИСЖС). В феврале 2024 г. запуски на 20% выше год к году. Паровоз вроде бы летит вперед.

4) Затем станет известно, что прежде чем запустить проект, нужно получить разрешение на строительство (РНС) и что между получением РНС и запуском проекта может существовать лаг. А значит, чтобы оценить интерес к стройке, нужно смотреть на динамику РНС.

В январе (данные за февраль пока неполные) было выдано РНС на строительство 264 многоквартирных домов – примерно как в прошлом году. Паровоз уже не летит вперед, а плавно продвигается.

🔎 А еще интерес к стройке можно оценить по подписанным кредитным лимитам (в которые входят бриджы на покупку земли, разработку проектной документации и другие предпроектные этапы), но там есть свои нюансы. А еще есть распроданность портфеля (там все не просто хорошо, а почти идеально), продажи (пока в норме, но во 2П могут скорректироваться) и много-много других показателей.

Но эти темы, вероятно, мы увидим лишь в новых сезонах…

@helicoptermacro

26 Mar 11:59

Есть, конечно, еще одно объяснение…

@helicoptermacro

20 Mar 22:04

Оптимизм растет, инфляционные ожидания снижаются

Итак, прошло почти два месяца после нашего поста о росте оптимизма потребителей. Что произошло за это время?

1) Индекс потребительской уверенности обновил максимумы за всю историю наблюдений с 2013 года.

Инфляционные ожидания населения при этом снижались.

2) Индикатор бизнес-климата (читай индекс уверенности бизнеса) обновил максимум с 2012 года.

Инфляционные ожидания бизнеса при этом снижались.

3) Инфляция продолжила снижаться.

🤯 Комбинация эта, мягко говоря, неоднозначная и требует вдумчивого размышления. Что думается мне:

• Инфляция хоть и снижается, но как-то очень неоднородно. Темпы роста в услугах остаются высокими.

• Это может говорить о том, что на ожидания и на общую инфляцию влияет стабилизация курса после продолжительного ослабления в прошлом году. Стабильный курс = меньше инфляция в товарах и снижение инфляционных ожиданий (они у нас от курса зависят сильно).

• Но при этом экономика остается в отличной форме, что и отражается в динамике спроса на услуги и росте цен в этом секторе. То есть рост зарплат = поддерживает оптимизм людей = поддерживает спрос = поддерживает оптимизм бизнеса.

Если так, то главным фактором, который определит начало и скорость смягчения ДКП, будет динамика валютного курса. А оптимизма здесь, честно говоря, пока не видится.

P.S. Ну либо все вообще не так, и мы скорее видим расширение потенциала экономики. Поэтому деловая активность растет, а инфляция замедляется.

Короче, как обычно, все неоднозначно.

@helicoptermacro

20 Mar 22:04

More content